Por Andrés Vacca – BLes.com
La crisis del gigante chino de los negocios inmobiliario Evergrande, implica algo mucho más grave que el simple desmoronamiento de una empresa de bienes raíces. A medida que la crisis se profundiza va dejando en evidencia que lo que se está desmoronando verdaderamente es todo un sistema inmobiliario basado en especulaciones económicas y no en necesidades reales, pudiendo afectar a todo el sistema productivo del régimen chino e incluso al mundo capitalista.
Evergrande, es el desarrollador inmobiliario más endeudado del mundo, actualmente está luchando para reembolsar más de 300 mil millones de dólares en pasivos, los cuales incluyen casi 20 mil millones en bonos del mercado internacional que las firmas calificadoras consideraron en incumplimiento cruzado en diciembre pasado después de los primeros vencimientos.
Ante el incumplimiento reiterado de pagos, el régimen comunista chino ha intervenido en varias ocasiones para evitar un colapso desordenado del grupo empresario buscando evitar que las consecuencias afecten lo menos posible el resto de la economía, reportó CNN.
Si bien Evergrande es quien figura en las portadas de todos los medios por ser la mayor empresa de desarrollo inmobiliario, la realidad muestra que todas las firmas en China dedicadas a este rubro presentan una situación similar o peor, lo que da cuenta que la crisis no responde exclusivamente a factores privados sino a cuestiones estructurales y profundas de la economía dirigida por el régimen comunista chino.
Fitch Ratings, la agencia internacional de calificación crediticia, publicó recientemente un informe en el que asegura que de continuar la tendencia exponencial en la caída de las ventas de inmuebles en China, por lo menos un tercio de las empresas desarrolladoras calificadas por ellos sufrirán un inevitable déficit financiero en los próximos meses.
El colapso de Evergrande y el mercado inmobiliario en general afecta no solo a la empresa y a sus miles de empleados sino a todo el país asiático. Según recientes informes, China tiene más de 30 millones de casas sin poder venderse en este momento, dando lugar a cientos de “ciudades fantasma” completamente endeudadas y sin horizonte alguno de cómo salir del abismo.
Los gobiernos locales no pueden afrontar los costos del crecimiento de sus propias ciudades y en consecuencia surgen escenarios dantescos producto de la falta de mantenimiento, el abandono, la ausencia de trabajo y la consecuente poca circulación de personas.
Origen del conflicto
Los mercados financieros y de bienes raíces bajo el régimen comunista chino han estado en terreno inestable desde que la crisis de Evergrande ha acaparado los titulares mundiales durante los últimos meses. El resultado es que ahora el mercado inmobiliario de China se ha convertido en una enorme burbuja a punto de estallar.
Para comprender lo que viene sucediendo y cómo el mercado inmobiliario chino llegó a este punto de colapso es necesario definir ciertos conceptos como por ejemplo el de “burbuja inmobiliaria”.
¿Qué implica el desarrollo de una burbuja inmobiliaria? ¿Por qué puede hacer estallar una crisis? Estas preguntas será necesario responderlas para avanzar con el análisis de la compleja situación que vive la economía china.
Este fenómeno surge cuando el mercado refleja el incremento explosivo del precio de los bienes inmuebles a raíz de una elevada demanda y una oferta reducida. Ante esta situación los especuladores financieros inyectan más dinero en el mercado, provocando un mayor aumento de la demanda.
Luego, en un determinado momento, el pico de la demanda comienza a caer, mientras que la oferta sigue aumentando. Cuando eso sucede, la burbuja estalla. Y esto es exactamente lo que está sucediendo hoy en China.
En resumidas cuentas, la burbuja en el mercado inmobiliario del régimen comunista ha llevado a un aumento constante de los precios de las propiedades, y las empresas constructoras aprovecharon la situación y se apresuraron a construir más casas y edificios sin notar que la demanda caía a un ritmo escandaloso.
Rol del régimen chino en la crisis inmobiliaria
Como en todo lo que sucede dentro del país comunista, el gobierno tiene una participación sumamente activa y es en última instancia quien determina el rumbo de cómo, cuándo y qué se debe hacer en toda actividad económica.
El mercado inmobiliario no es la excepción, de hecho, fue el negocio elegido por el régimen como su motor de crecimiento económico durante las últimas décadas.
Los bienes raíces y los sectores relacionados son uno de los factores clave de la economía china, representando más del 30% del PBI total. La proporción de producción económica relacionada con la construcción y actividades asociadas es mucho más alta que en el resto de las economías importantes, señala el prestigioso economista Mark Williams según CNN Business.
Si bien es innegable que esta actividad, fomentada en gran parte por el régimen, ha logrado activar notablemente la economía y fue el sostén de un crecimiento constante, los críticos siempre advirtieron que ese motor no tenía un funcionamiento genuino, y simplemente estaba creando una verdadera bomba de tiempo debido a la enorme deuda que estaban generando los desarrolladores.
Sin embargo, el régimen comunista chino hizo oídos sordos a las recomendaciones de expertos y continuó por el mismo camino. Hoy los resultados comienzan a evidenciarse y el peligro de un colapso financiero total es inminente, lo que podría afectar no solo a la economía China sino al mundo entero.
“Ciudades fantasma”: Síntoma de una crisis anunciada
Desde hace algunos años que en la jerga del mercado inmobiliario comenzó a escucharse el término de “ciudades fantasma”.
Históricamente este término nos trae a la mente la imagen de conglomerados urbanos antiguamente abandonados por algún tipo de catástrofe natural que pudo haber hecho huir a sus ciudadanos dejando la ciudad en ruinas y desierta, generando un escenario tenebroso.
Sin embargo, el término al que nos referimos aquí y el que se viene escuchando en el ambiente del mercado inmobiliario no tiene que ver con esa realidad.
Estas ciudades están compuestas de nuevas y enormes construcciones de hormigón, generalmente con aspecto moderno, grandes espacios públicos, amplias carreteras, puentes y estructuras como para soportar el conglomerado de miles o incluso millones de personas diariamente. Lo curioso, es que estas ciudades “a estrenar” están prácticamente vacías.
Técnicamente estas ciudades fantasma no fueron abandonadas, sino nunca ocupadas. China tiene actualmente al menos 65 millones de viviendas vacías, muchas sin dueño y tantas otras sin ocupar e intentando ser vendidas o alquiladas por sus propietarios. La sumatoria de estas viviendas es suficiente para albergar a toda la población de Francia, reportó la revista Business Insider en octubre de 2021.
Una de las ciudades fantasma más conocida de China es Ordos New Town, también llamada Kangbashi, en la región de Mongolia Interior.
A principios de la década de 2000, la ciudad tenía la intención de albergar a un millón de personas, un número que luego se redujo a 300.000. Fue inaugurada en 2003 por el régimen comunista chino, promocionándola como el resultado de años de progreso y crecimiento. Sin embargo, en 2016 apenas 100.000 personas vivían allí.
Otra de estas particulares ciudades se llama Tianducheng, conocida como el París de China, a unas dos horas al oeste de Shanghái, se suponía que se vería como un París en miniatura por su tipo de arquitectura, calles con adoquines, fuentes renacentistas y la construcción de una torre de Eiffel de 300 pies (91 metros) que se puede observar casi desde cualquier punto de la ciudad.
Originalmente fue pensada para una población de 10 mil habitantes, sin embargo, hoy, la ciudad no supera el 10 por ciento de lo previsto.
Kangbashi y Tianducheng son solo un par de ejemplos de las tantas ciudades del estilo en la China comunista, que muestran un fiel reflejo de las enormes contradicciones que prevalecen bajo el sistema opresor. Por un lado, millones de habitantes pobres viviendo en pésimas condiciones en zonas rurales y por otro lado ciudades lujosas prácticamente vacías producto de un crecimiento artificial basado en las especulaciones y no bajo la ley natural de la oferta y la demanda.
¿Cómo se llegó a este punto?
Cabe destacar un par de cuestiones para terminar de comprender este extraño fenómeno de las “ciudades fantasma”.
En primer lugar, dado lo difícil que resulta invertir en negocios privados en China por los controles que impone el aparato comunista, aquellos sectores más beneficiados que pudieron generar algún tipo de ahorro utilizaron los bienes raíces como una inversión “segura”, comprando casas y apartamentos solo para revenderlos directamente y obtener una diferencia.
Otro punto a considerar es que, tal como se comentó anteriormente, el aumento progresivo de los precios de los inmuebles llevó a que sea tentadora la idea de comprar propiedades para revenderlas cuando el precio sea mayor en un futuro próximo.
Bajo este propósito los particulares promovieron la construcción de inmuebles pero principalmente las grandes firmas del rubro comenzaron a tomar deuda tanto dentro como fuera de China, para construir enormes edificios, carreteras y ciudades enteras, especulando con que los precios seguirían subiendo y en algún momento se podrían vender, pagar las deudas y obtener ganancias.
Esta situación ficticia le fue muy funcional tanto a las firmas del sector inmobiliario, como al régimen comunista que se enriquecía con la venta de tierras, al mismo tiempo que se aumentaban los niveles de empleo en el rubro de la construcción. Por otro lado, prestamistas e inversores, locales e internacionales, también se vieron beneficiados por las altas tasas de retorno.
Todo anduvo sobre ruedas hasta que la falta de demanda de propiedades comenzó a hacerse cada vez más notoria y en consecuencia los precios comenzaron a tener una tendencia decreciente. La suspensión de ventas de inmuebles llevó a que las firmas dejaran de percibir ingresos, y consecuentemente se produjo un corte en la cadena de pagos, afectando lógicamente a todo el mercado y poniendo de manifiesto tantos años de negocios basados en la artificialidad de la especulación.
¿Qué tenemos como resultado final? Millones de ciudadanos se quedaron con propiedades sin usar que no pueden vender para obtener ganancias porque no hay compradores existentes, y las empresas inmobiliarias endeudadas, Evergrande como el máximo referente, con proyectos de construcción gigantescos que a menudo son técnicamente inútiles.
El Caso Evergrande
Evergrande Group, uno de los dos desarrolladores inmobiliarios más grande de la historia de China, fundado en 1996 en la ciudad de Guangzhou, llegó en pocos años a convertirse en una de las empresas más grandes del mundo por sus enormes ingresos.
Emplea de forma directa a unas 200 mil personas y de forma indirecta promueve 3,8 millones de puestos de trabajo cada año. Paralelamente al negocio inmobiliario Evergrande también invirtió en vehículos eléctricos y parques deportivos y temáticos. También produce y comercializa alimentos y bebidas, como agua embotellada, comestibles, productos lácteos y otros bienes en toda China.
En 2010, la empresa compró un equipo de fútbol, el cual se conoce como Guangzhou Evergrande, y desde entonces, el equipo ha construido lo que se cree que es la escuela de fútbol más grande del mundo, a un costo de USD 185 millones para Evergrande.
Xu Jiayin, un multimillonario de origen chino, fue el fundador del grupo, y alguna vez fue considerado el hombre más acaudalado de China.
Para financiar los enormes proyectos a los que se embarcó durante los últimos años, la poderosa firma debió asumir enormes deudas tanto en el mercado financiero local como en el internacional, especulando poder pagarlas con los ingresos del rentable, aunque ficticio, negocio inmobiliario.
A pesar de lo prometedores que parecían muchos de sus proyectos, Evergrande en el 2021 advirtió que no podría hacer frente a los vencimientos de una enorme deuda asumida por su falta de liquidez.
Según se informa, solo en China, Evergrande debe dinero a unos 171 bancos nacionales y 121 firmas financieras, siendo el total de sus pasivos alrededor de los 300 millones de dólares.
Esta situación presenta un escenario sumamente complejo para el régimen comunista chino. Si permite que la empresa quiebre y no responda a sus compromisos, las consecuencias financieras podrían ser realmente graves para muchos sectores de la economía china. Pero la realidad indica que existen muchas otras firmas del rubro en condiciones similares, que podrían también exigir un rescate del estado en caso de que el régimen decida continuar con su política de salvatajes, lo que podría llevar a una rueda imparable.
A mediados de enero de 2022, Evergrande presentó un plan de reestructuración de deuda buscando de este modo tranquilizar los mercados. Pero en la práctica terminó generando el efecto inverso. Los inversionistas expresaron su escepticismo sobre “el plan poco detallado” del gigante inmobiliario y como resultado se vio una fuerte caída de las acciones, reportó Reuters.
Los ejecutivos de China Evergrande dijeron a los acreedores en una llamada a última hora del miércoles pasado que la empresa espera trabajar con ellos para lograr una solución de gestión del riesgo. La empresa añadió que trataría a todas las categorías de acreedores “de forma justa y siguiendo la práctica internacional”, al tiempo que les instó a no emprender ninguna “acción legal agresiva”.
La comunicación de la empresa con los acreedores se produce en un momento en el que las autoridades chinas refuerzan el control sobre la promotora inmobiliaria y adoptan medidas para estabilizar el endeudado sector.
Por su lado, la Reserva Federal de los Estados Unidos anunció el miércoles que es probable que aplique una suba en las tasas de interés en marzo. Esta situación, de confirmarse, ejercerá aún más presión sobre la posibilidad de que las empresas inmobiliarias chinas continúen financiándose en Estados Unidos.
Conclusiones y perspectivas a futuro
Ante este complejo escenario se presentan más dudas que certezas sobre el futuro tanto del mercado inmobiliario chino, como de los posibles efectos de la crisis en el resto de la economía asiática y mundial.
Si bien resulta difícil predecir el futuro, pareciera ser un poco más sencillo encontrar el origen de los problemas, y si de buscar responsables se trata, el régimen comunista chino es el principal acusado.
En algún punto tanto Evergrande como el resto de los desarrolladores inmobiliarios fueron víctimas del enfoque cambiante de Beijing para administrar la gigantesca economía de China durante las últimas décadas.
Poco después de llegar al poder en 2013, el presidente Xi Jinping dijo que China necesitaba “cambiar el enfoque para mejorar la calidad y los rendimientos del crecimiento económico…para buscar un crecimiento del PIB genuino en lugar de inflado”, esto implica que el gobierno era plenamente consciente de la bomba que se estaba gestando.
Sin embargo, los dichos de Xi Jinping nunca se cumplieron, y el sistema especulativo continuó desarrollándose hasta llegar al borde del abismo.
Hoy ya es tarde para planificar cómo desarrollar la economía y evitar la crisis. El régimen chino solo tiene que decidir qué rol cumplir dentro del caos, lo que implica un gran dilema. Si interviene para rescatar a Evergrande, ¿qué mensaje enviará a otros desarrolladores también fuertemente endeudados? Pero si no ayuda, ¿cuáles serán las consecuencias en el resto de la economía?
Muchos analistas dan por supuesto que Beijing ya está asumiendo un papel de liderazgo al guiar a Evergrande a través de una reestructuración de su deuda y operaciones comerciales en expansión, aunque muchos expertos dudan sobre si ese papel se está llevando a cabo de modo responsable o simplemente se trata de un nuevo “parche” para sobrellevar el momento y luego continuar con políticas especulativas y ficticias.
“El liderazgo de China está tratando de actuar con calma, pero las circunstancias que rodean la espiral descendente de Evergrande plantean serias dudas sobre la gestión del (presidente chino) Xi Jinping sobre la economía de China que se está enfriando rápidamente”, dijo Craig Singleton, miembro adjunto del Programa de China de la Fundación para Defensa de las Democracias, un instituto de investigación con sede en Washington, DC.
Por su lado, el gobierno local de la provincia de Guangdong, donde tiene su sede Evergrande, dijo a finales de la semana pasada que enviaría funcionarios a la empresa para supervisar la gestión de riesgos, fortalecer los controles internos y mantener las operaciones normales.
Si resulta difícil saber cuáles serán las consecuencias en China, más aún resulta lanzar predicciones sobre el impacto en la economía mundial.
Así como nadie previó realmente las implicaciones de la caída de Lehman Brothers hace más de una década, que terminó generando una enorme recesión primero en Estados Unidos y luego afectando el mundo entero, tampoco es posible definir a ciencia cierta qué es lo que sucederá en este nuevo y complejo escenario.
Para saber cómo se desencadenarán los hechos habrá que esperar a ver si las grandes firmas endeudadas como Evergrande continúan incumpliendo en el pago de sus deudas en los vencimientos de los próximos meses, y también qué rol finalmente toma el régimen comunista chino ante este inminente colapso financiero.
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